老舊住宅改造的產業背景 

 

建設于20世紀70年代至90年代的多層與高層居住建筑，按城鎮人均住房面積靜態推算，估計在全國范圍內其存量約有80億平方米。隨著中國城鎮化水平的進一步提高，可預計在“十三五”期末，中國住宅市場中，舊有住宅改造的市場份額有望首度超過新建住宅。

 

從房屋價值考慮，老舊住宅大部分區位好、配套全，有第一流學區，但同時由于其社區成熟，也難以大規模拆改。在居住人口方面，包含6-18歲兒童的適學家庭，以及空巢老人等占較大比例。適學家庭往往以10年為周期輪替居住，空巢老人需要適老化改造。

 

 

從房屋設施來看，老舊住宅普遍廚衛配置標準低，構件劣化嚴重。排水管線在大部分老舊住宅中已經維持了40年左右，早已超過其預期使用壽命，但一般在房屋住戶不更替的情況下，很難進行整體更換。尤其是漏水的排水主橫管，主要是樓上鄰居使用，成為發生管理維修問題和鄰里糾紛的“導火索”。

 

技術方法與改造目標 

團隊采用分戶精細化技術手段提升居住品質，采用輕鋼結構墻壁、同層排水系統、整體衛浴、整體廚房、集成整體凸窗、裝配式陽臺、PVC地板、軟膜天花、集成管線的裝配式墻板、定制可變家具等技術工法，探索裝配式技術提升老舊居住建筑的改造水平：

 

 

快速、綠色施工：從拆除到施工完成、入住，只需要15天工期，無污染、無噪音、無空置期。

 

逐層逐戶改造，兼顧2B和2C市場：無需上下層住戶配合，完徹底改造給排水系統，產權明晰。

 

工業級質量：8-10年內，主要設施部品免維修。窗戶和陽臺采用汽車工業防水，免膠免維護。

 

成本控制：是同等檔次傳統工法的75%-85%。

 

避免高空作業：室內安裝方法，避免窗戶和陽臺的高層作業風險，節約措施費；集成空調和新風，窗機一體避免墜物風險。

 

智慧家居：門窗、電氣、照明和管道系統集成智慧設備，精準控制居室環境。

 

改造樣本A 

位置：清華園社區中區

建成年代：1980

樓層/總層數：5/5

居室數/面積：3居/建筑面積75.3

廚房/衛生間面積：4.13/3.26

 

 

住宅原貌和拆除后格局

 

改造前后的平面圖

 

廚衛改造設計圖

 

廚房和衛生間：空間重新分配，衛生間進深壓縮600毫米，干濕分離，干區成為進入廚房的通道，廚房門即可向內移動600毫米，增加操作臺面積。

 

 

 

 

 

居室干法裝修：全部采用PVC地板、軟膜天花、集成管線的裝配式墻板、定制可變家具等干法作業，快速裝配組裝。在不占用居室面積的前提下增加了10立方米的收納空間。住戶反饋，入住后沒有購買任何柜子等收納類家具。

 

 

 

集成式窗和陽臺：無腳手架施工，工人在室內安裝，不用外設腳手架，高效快速安全，而且避免了措施費，造價節省30%。采用汽車工業防水技術，免膠安裝，氣密性、水密性、耐風壓性超過新建住宅水平。

 

空調室外機隱藏化，窗臺蓋板下設置室外機，空調管道完全收納。美觀且視野開闊的凸窗，擴展室內空間，采光增加10-15%。

 

 

 

 

改造樣本B 

 

 

位置：清華園社區南區

建成年代：1978

樓層/總層數：4/5

居室數/面積：2居/建筑面積55.9

廚房/衛生間面積：3.78/2.39

住宅原貌

住宅平面和廚衛設計

 

同層排水改造：清華建筑學院團隊針對老舊住宅，發明了專用適用現有建筑改造的旋流器（專利號：ZL 2015 2 0589993.0），用以在老舊住宅改造中實現同層排水。

 

 

后續工作的展望與期待 

老舊住宅，是城市核心區的基本構成細胞。解決傳統的城市核心區荒漠化問題，需要從城市的基本要素開始展開更新工作。

——本文轉自網絡